Vanaf heden bieden wij online veilingen aan van het veilingcollectief 'Online veiling via Nationalevastgoedveiling.nl'.
Let op! Om aan de online veilingen mee te kunnen doen dient u zich eerst te registreren én te legaliseren. Meer informatie

Financiering van een aankoop

Inleiding

Voor wie iets wil kopen en daarvoor geld wil lenen, staan verschillende mogelijkheden open. Een kleine greep: een persoonlijke lening afsluiten, een doorlopend krediet benutten of een hypotheek vestigen. Voor alle vormen van lenen geldt dat er een rente betaald moet worden aan de geldverstrekker (doorgaans: de bank). De hoogte van deze rente wordt mede bepaald door de mate van risico die de bank loopt; hoe groter het risico, des te hoger de rente. Niet voor niets dat de rente die verschuldigd is over een hypothecaire geldlening fors lager is dan de rente die betaald moet worden over een persoonlijke lening. Ingeval van een hypothecaire geldlening krijgt de bank immers een belangrijke zekerheid: het hypotheekrecht.

Het hypotheekrecht

Kort gezegd komt het hypotheekrecht neer op het volgende: als de schuldenaar niet meer (tijdig) voldoet aan zijn verplichtingen, mag de bank overgaan tot de verkoop van het onderpand: een huis, een bedrijfsgebouw, een stuk grond of een schip. Uit de verkoopopbrengst mag de bank zichzelf als eerste voldoen (ervan uitgaande dat er geen eerdere hypotheekrechten zijn gevestigd op hetzelfde onderpand en dat het hypotheekrecht niet is gevestigd binnen één jaar voorafgaand aan een faillissement). Het hypotheekrecht zal doorgaans zelfs voorgaan boven het verhaalsrecht van de fiscus! Bovendien mag de ‘executerende’ bank (dat is: de bank die het hypotheekrecht uitoefent) het onderpand ontruimen. Ook huurders die na het vestigen van het hypotheekrecht een huurovereenkomst hebben gesloten met de eigenaar van het onderpand, zullen moeten accepteren dat deze huurovereenkomst wordt beëindigd .

De vestiging van een hypotheekrecht kan derhalve lucratief zijn voor de geldlener (die een lagere rente kan bedingen) en de geldverstrekker (die meer zekerheid krijgt dat het uitgeleende geld ooit weer terugbetaald zal worden), maar het kan ook vergaande consequenties hebben (in het uiterste geval: een executoriale veiling en ontruiming van het onderpand). Om die reden schrijft de wet dwingend de tussenkomst van een notaris voor. Hij/zij heeft geen persoonlijk belang bij de hypotheek en kan ervoor waken dat de belangen van beide partijen op de juiste wijze worden behartigd.

Om ervoor te zorgen dat eventuele andere financiers op de hoogte zijn van het feit dat er een hypotheekrecht is gevestigd op het onderpand, zal de notaris ervoor moeten zorgen dat een kopie (afschrift) van de hypotheekakte wordt ingeschreven bij het kadaster. Eerst door die inschrijving is het hypotheekrecht geldig.

Geldlening en hypotheek

In de praktijk worden de termen ‘geldlening’ en ‘hypotheek’ nogal eens met elkaar verward, reden om er even nader bij stil te staan.

De geldlening is de overeenkomst tussen de geldlener en de geldverstrekker (hierna gemakshalve te noemen: de bank), waarin zij met elkaar overeenkomen hoeveel geld er wordt geleend , welke rente daarover verschuldigd is en op welke wijze en onder welke voorwaarden er wel of niet moet/mag worden afgelost.

De hypotheek is de zekerheid die de geldlener geeft aan de bank dat hij zijn verplichtingen ook daadwerkelijk zal nakomen. De geldlener wordt dan ook wel aangeduid als ‘hypotheekgever’, de bank als ‘hypotheeknemer’. (In sommige gevallen fungeert een derde – bijvoorbeeld de ouders van de geldlener - als hypotheekgever.) De zekerheid van de hypotheek bestaat uit een waardevol onderpand: een onroerende zaak (meestal een huis), die aan de hypotheekgever in eigendom toebehoort. Het woord ‘hypotheek’ is afgeleid uit het Grieks en betekent letterlijk ‘onderzetten’. De hypotheekgever staat dus eigenlijk borg voor zijn eigen verplichtingen of voor die van een andere geldlener door zijn huis onder te zetten.

De opslag

Het hypotheekrecht zal altijd voor een hoger bedrag worden gevestigd dan voor de schuld wegens geldlening. Mogelijk wil de geldlener wat extra ruimte hebben om ‘onder de paraplu’ van dezelfde hypotheek later nog extra geld te lenen en zich daarmee de kosten van een extra hypotheekakte uit te sparen.

De hypotheeknemer (de bank) wil echter altijd een stukje extra zekerheid hebben dat ook bij een betalingsachterstand de opgelopen rente, eventueel krachtens de geldleningsovereenkomst verschuldigde boetes en de kosten van een eventuele veiling uit de verkoopopbrengst van het onderpand kunnen worden verhaald. Die extra zekerheid voor de bank wordt gecreëerd door de hypotheek te verhogen met een vast percentage, in de notariële praktijk ook wel aangeduid als ‘de opslag’. Het betreft steeds een vast percentage (afhankelijk van de bank: 35%, 40%, 50% of zelfs 60%) van de ‘eigenlijke’ hypotheek. Voor de hypotheekgever (de geldlener) heeft dit overigens weinig betekenis. Met de ‘opslag’ garandeert de bank voornamelijk haar voorrangspositie ten opzichte van eventuele andere schuldeisers.

Algemene voorwaarden

Iedere bank zal bij het aangaan van een geldlening of de vestiging van een hypotheekrecht algemene voorwaarden (de bekende ‘kleine lettertjes’) van toepassing verklaren. In de regel vertonen deze inhoudelijk vrij veel gelijkenis met elkaar.

Enkele van de belangrijkste algemene voorwaarden:

  • Indien de geldlener niet aan zijn verplichtingen voldoet, heeft de hypotheeknemer (de bank) het recht om het onderpand te verkopen (het zogenaamde ‘recht van parate executie’). Dit is de basis, waarop het hypotheekrecht is gebaseerd.
  • De hypotheekgever is verplicht het onderpand goed te verzekeren tegen brand en andere schade (opstalverzekering). Overbodig te zeggen dat zulks ook in het belang van de eigenaar zelf is.
  • De hypotheekgever mag het onderpand niet verhuren zonder toestemming van de hypotheeknemer. Weliswaar kan een bank zo’n huurrecht in het geval van een veiling negeren, het kan toch een extra complicatie zijn bij de ontruiming van het onderpand.
  • De hypotheekgever mag het onderpand geen andere bestemming geven zonder toestemming van de hypotheeknemer. Een woonhuis mag bijvoorbeeld niet worden omgetoverd in een discotheek. Het hypotheekrecht is immers ooit gevestigd met het oog op de toenmalige waarde(potentie) van het onderpand en die kan natuurlijk sterk beïnvloed worden door een wijziging van de bestemming.

Beëindiging van het hypotheekrecht

In de praktijk blijkt er regelmatig een hardnekkig misverstand te bestaan omtrent de beëindiging van het hypotheekrecht. Wie zijn geldschuld aan de bank heeft terugbetaald, heeft om begrijpelijke redenen ook het gevoel dat de hypotheek daarmee is beëindigd. Zoals we hiervoor zagen, is de hypotheek echter een soort ‘zekerheidsparaplu’, waarmee één of meer geldleningen kunnen worden afgedekt. Wie de geldlening heeft afbetaald, zou dus later weer een nieuwe geldlening kunnen afsluiten onder dezelfde hypotheek.

Beëindiging van de hypotheek is uitsluitend mogelijk door de constatering daarvan in een notariële akte (de zogenaamde ‘akte van roiement’) en de inschrijving daarvan in de openbare registers van het kadaster. Als u overgaat tot de verkoop van uw onderpand, zal de notaris dat vanzelf regelen.