Vanaf heden bieden wij online veilingen aan van het veilingcollectief 'Online veiling via Nationalevastgoedveiling.nl'.
Let op! Om aan de online veilingen mee te kunnen doen dient u zich eerst te registreren én te legaliseren. Meer informatie

Kopen op een veiling

Goed voorbereid naar een veiling

De aan- en verkoop van huizen, bedrijfsgebouwen en agrarische objecten vindt meestal ‘onderhands’ plaats, dat wil zeggen: koper en verkoper bereiken – al dan niet met hulp van een makelaar – onderling overeenstemming over het object en de voorwaarden (waaronder de prijs) waarvoor gekocht of verkocht wordt. Een verkoop via een veiling (ook wel aangeduid als: openbare verkoop) wijkt drastisch af van de gangbare regels, reden om u vooraf goed te oriënteren. Op deze webpagina zullen wij proberen een beeld te schetsen van de gang van zaken op een veiling en de voorbereidingen die daarvoor (moeten) worden getroffen. Tevens zullen de verschillende termen die op een veiling gebruikt worden nader worden uitgelegd.

Vrijwillige of executoriale veiling

Een veiling kan vrijwillig zijn, maar zal vaak plaatsvinden op last van ‘de bank’. Als de bank van oordeel is dat een cliënt niet langer aan zijn verplichtingen kan voldoen, kan zij opdracht geven aan een notaris om tot openbare verkoop over te gaan van het huis, bedrijfspand of schip of de (agrarische) grond, waarop een recht van hypotheek is gevestigd (zie voor een nadere uiteenzetting over het recht van hypotheek het onderdeel: financiering van een aankoop). Er wordt in dat geval ook wel gezegd dat de bank ‘tot executie overgaat’, vandaar de term ‘executoriale verkoop’.

Het onderscheid vrijwillige of executoriale veiling is onder andere van belang voor de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden. Een vrijwillige verkoop zal nagenoeg altijd plaatsvinden onder de Algemene Veilingvoorwaarden Registergoed 1993. Deze voorwaarden zijn opgesteld door het notariaat en kunnen eventueel ook gebruikt worden voor een executoriale veiling, al gebeurt dit laatste betrekkelijk weinig. Een executoriale veiling die plaatsvindt op verzoek van een bank of andere financiële instelling zal doorgaans beheerst worden door de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 1993. Deze algemene voorwaarden zijn gemaakt door de hypotheekbanken. U treft de tekst van beide algemene voorwaarden aan onder het onderdeel algemene voorwaarden.

Welke algemene voorwaarden van toepassing zijn op een specifieke veiling, zal onder andere worden aangekondigd in krantenadvertenties en op deze site onder Actuele Veilingen.

Het onderscheid is ook van belang om een andere reden. Bij een executoriale veiling bestaat doorgaans de mogelijkheid om voor een bepaalde datum (die wordt vermeld in de aankondiging van de veiling) onderhands een bod uit te brengen. Geïnteresseerden kunnen dan vóór de veiling een (schriftelijk) bod uitbrengen aan de notaris die de betreffende veiling behandelt. Deze zal het bod doorgeleiden naar de schuldeiser (de bank) en de schuldenaar. Elk van beiden kan vervolgens verlangen dat het bod ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de president van de rechtbank. De rechtbank zal dan beoordelen of acceptatie van het bod ten goede komt aan alle schuldeisers (het is immers mogelijk dat er naast de bank nog andere schuldeisers zijn) en de schuldenaar. Het bod wordt natuurlijk afgewezen, indien de verwachting bestaat dat het te veilen object op de veiling zelf meer zal opleveren. Keurt de president van de rechtbank het bod goed, dan wordt de openbare veiling afgelast en zal de veiling onderhands worden afgewikkeld.

Veiling door hypotheekhouder of niet?

Het maakt enig verschil of een executieveiling plaats heeft op initiatief van een hypotheekhouder (op deze site aangeduid als 'executieveiling krachtens artikel 3:268 BW') of een beslaglegger (op deze site aangeduid als 'beslagveiling krachtens artikel 502 e.v. Rv.').

Twee van de belangrijkste verschillen worden hieronder nader besproken.

  1. Onderhandse verkoop
    Ingeval van een veiling door een hypotheekhouder ('executieveiling krachtens artikel 3:268 BW') bestaat de mogelijkheid tot 14 dagen voor de inzetveiling een schriftelijk bod uit te brengen. Dit schriftelijke bod moet worden gedaan aan de notaris, die de veiling in behandeling heeft en moet onvoorwaardelijk zijn. Voorbehouden in de trant van "mits de bank bereid is tot financiering" of "mits ik mijn eigen huis voor die-en-die datum voor minimaal die-en-die prijs kan verkopen" zijn derhalve niet toegestaan.
    Indien de hypotheekhouder of de eigenaar van het geëxecuteerde onderpand dat wenst kan met één van de bieders een koopovereenkomst worden gesloten die vervolgens ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan de president van de rechtbank. Door het indienen dan de overeenkomst zal de veilingdatum worden opgeschort. Indien de president instemt met de koopovereenkomst, komt de koop tot stand en zal de veiling worden afgelast.
    Een dergelijke 'onderhandse' (dat wil zeggen: niet-openbare) verkoop is niet mogelijk bij een beslagveiling.
  2. Huurbeding
    Bij het aangaan van een hypotheek wordt doorgaans een zogenaamd huurbeding opgenomen. Dit beding houdt kortweg in dat de hypotheekgever niet mag overgaan tot verhuur van het onderpand zonder toestemming van de hypotheekhouder (doorgaans de bank). Is het onderpand al eerder verhuurd, dan blijft deze huurovereenkomst ook na de veiling in stand. Wordt het onderpand echter verhuurd na het afsluiten van de hypotheek, zonder dat toestemming van de bank is verkregen, dan kan laatstgenoemde de (later aangegane) huurovereenkomst negeren.
    De hypotheekhouder kan zelf een beroep doen op dit huurbeding, maar kan dit ook overlaten aan de veilingkoper. Dat moet dan wel in de veilingvoorwaarden zijn bepaald. Verkoopt de veilingkoper direct daarna het verhuurde object, dan gaan de bevoegdheden uit het huurbeding echter niet over op zijn koper

Algemene en bijzondere veilingvoorwaarden

We zagen al dat er verschillende algemene voorwaarden op een veiling van toepassing kunnen zijn. Daarnaast zullen er altijd bijzondere veilingvoorwaarden van toepassing zijn. Deze kunnen onder andere betrekking hebben op de organisatie van de veiling (wordt de veiling bijvoorbeeld op één dag gehouden of is deze over twee dagen verdeeld), de verdeling van de kosten (welk deel komt voor rekening van de koper en welk deel komt voor rekening van de verkoper) en bijzonderheden met betrekking tot het te veilen object (staat een huis bijvoorbeeld op de Monumentenlijst of is er iets bekend met betrekking tot een recht van overpad). De bijzondere veilingvoorwaarden kunnen echter ook een (verdere) beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper inhouden. Met name bij een executoriale veiling zal de verkoper (de bank) niet alles weten van het object. Zo zal niet steeds bekend zijn of er sprake is van bijvoorbeeld bodemverontreiniging. De bank zal haar aansprakelijkheid daarvoor dan ook willen uitsluiten. Worden bepaalde lasten niet in de algemene of bijzondere voorwaarden van een executoriale veiling vermeld, dan is dat echter geen garantie dat deze er ook niet zijn!

Het is van groot belang vooraf kennis te nemen van de algemene en de bijzondere veilingvoorwaarden! Raadpleegt u in geval van twijfel over de inhoud daarvan uw veilingnotaris!

De gang van zaken op de veiling

De opzet van een veiling is deels afhankelijk van het plaatselijk gebruik. Normaal zal een veiling echter opgebouwd zijn uit twee delen: de veiling bij opbod en de veiling bij afslag (of: afmijning). Deze kunnen op één dag plaatsvinden (bijvoorbeeld achter elkaar met onderbreking van een kleine pauze), maar vinden ook wel plaats op twee verschillende dagen die één tot twee weken uit elkaar kunnen liggen.

De veiling bij opbod

Aan het begin van de veiling bij opbod zal de notaris een korte toelichting geven op het te veilen object en het verloop van de veiling. Tevens zal hij een gedeelte voorlezen van de door hem op te maken proces-verbaalakte, een akte waarin de notaris constateert wat er op de veiling gebeurt en met name wat er geboden wordt. Daarna wordt het woord gegeven aan de afslager. Deze fungeert als een veilingmeester: hij deelt mee wie wat geboden heeft en probeert de stemming op de veiling op te vijzelen om zo een zo hoog mogelijk resultaat te bereiken.

De afslager zal het publiek vragen om een eerste bod te doen. Is dat uitgebracht dan zal gevraagd worden een hoger bod uit te brengen. Achtereenvolgens kunnen er zo – middels hand opsteken en/of het noemen van een bedrag – hogere biedingen worden uitgebracht (het zogenaamde ‘opbieden’). Diegene die het hoogste bod uitbrengt, wordt ook wel de inzetter genoemd. Zijn bod wordt aangeduid als de ‘inzetsom ‘.

Na het uitbrengen van het hoogste bod (vastgesteld na het gebruikelijke ‘eenmaal andermaal ‘ en een slag van de hamer van de notaris) zal de notaris de proces-verbaalakte aanvullen met de gegevens van de inzetter en de inzetsom.

De afmijning

Tijdens de tweede veiling (die zoals gezegd meestal één of twee weken later plaatsvindt) zal de afslager een bedrag noemen dat (ruimschoots) boven de inzetprijs ligt; het zogenaamde ‘aanhangen’. Was bijvoorbeeld de inzetsom € 500.000 dan zal de prijs, waarop het te veilen object zal worden ‘aangehangen’ misschien € 700.000 bedragen. Deze prijs wordt vastgesteld door de notaris in overleg met de opdrachtgever voor de veiling. De afslager zal vervolgens aftellen met een vast bedrag van bijvoorbeeld € 1.000 of een veelvoud van dat bedrag, totdat iemand uit het publiek ‘mijn’ roept. Deze procedure wordt ‘afmijnen’ genoemd.

Het luistert natuurlijk heel nauw wanneer je afmijnt. Je kunt een bepaald bedrag in gedachten hebben, waarvoor je het te veilen object wilt kopen, maar als een ander je net voor is, is hij de koper of ‘afmijner’. Met name voor onervaren veilingkopers, kan het afmijnen een zenuwslopende zaak zijn. Te vroeg afmijnen heeft tot gevolg dat je meer betaalt, dan je je eigenlijk had voorgenomen. En wie te laat afmijnt, vist achter het spreekwoordelijke net.

Bovendien moet er luid en duidelijk ‘mijn’ geroepen worden. Het simpelweg opsteken van een hand of ‘ja’ roepen, heeft uitsluitend tot gevolg dat een andere gegadigde vroegtijdig gealarmeerd wordt en alsnog ‘mijn’ roept.

Wie zijn zenuwen wat moeilijk de baas kan, doet er wellicht verstandig aan de hulp van een derde in te roepen (bijvoorbeeld een makelaar). Deze kan dan in opdracht afmijnen.

Wordt er niet afgemijnd op een bedrag boven de inzetsom (in het voorbeeld: niemand is bereid te kopen voor een prijs boven de € 500.000), dan zal de notaris met een tik van de hamer en de uitroep ‘slag’ aangeven dat er niet is afgemijnd. In dat geval zal de inzetter de koper zijn, mits door de verkoper aan hem wordt gegund (zie hierna onder: Gunning / akte de command).

Het Amsterdamse systeem

Lokaal kunnen er (grote) verschillen bestaan ten opzichte van het landelijke systeem. Een voorbeeld daarvan is het zogenaamde 'Amsterdamse systeem'. In dit systeem wordt na de veiling bij opbod een bepaald bedrag gevraagd boven de inzetsom. Wie "mijn" roept, geeft aan bereid te zijn te kopen tegen de inzetsom vermeerderd met het daarboven gevraagde bedrag.

Een voorbeeld: stel dat de inzetsom (het hoogste bod) € 175.000,00 bedraagt. Bij de afslag wordt € 70.000,00 daarboven gevraagd. Wordt op € 10.000,00 "mijn" geroepen, dan bedraagt de koopsom:
€ 175.000.00 + € 10.000,00 = € 185.000,00.

Doorgaans zal voorafgaand aan de veiling worden aangegeven welk systeem wordt gehanteerd.
Raadpleeg ingeval van twijfel uw veilingnotaris!

De inzetpremie

De inzetter loopt dus een zeker risico. Wordt het te veilen object niet afgemijnd , dan is hij verplicht het object af te nemen. Voor dat risico wordt daarom een bepaalde beloning uitgeloofd: de ‘inzetpremie’ (ook wel ‘strijkgeld’ of ‘plokpenningen’ genoemd). Deze inzetpremie bedraagt doorgaans 1% van de inzetsom.

De inzetpremie wordt uitbetaald ongeacht of er wel of niet wordt afgemijnd.

Is de inzetter een professionele handelaar, dan is er naar alle waarschijnlijkheid omzetbelasting (BTW) verschuldigd. Deze maakt dan deel uit van de inzetpremie en zal niet apart vergoed worden. Ook eventueel verschuldigde inkomstenbelasting is in de inzetpremie inbegrepen.

Gunning / akte de command

Men zou dus denken dat óf de inzetter óf de afmijner de nieuwe eigenaar wordt van het te veilen object. Dat hoeft echter niet het geval te zijn.

In de eerste plaats heeft de opdrachtgever voor de veiling (de eigenaar of de bank) de bevoegdheid zich tot de eerste werkdag na de veiling tot 17.00 uur te beraden en eventueel niet te ‘gunnen’. Vindt de opdrachtgever de koopprijs te laag, dan kan hij besluiten om het object toch maar zelf te houden om dit zo mogelijk op een andere manier te verkopen. Wie succesvol heeft afgemijnd, is er dus nog niet direct zeker van dat hij ook de eigenaar wordt!

Het gunnen wordt door de notaris geconstateerd in een zogenaamde ‘akte van gunning’.

Maar de afmijner kan ook aan de notaris mededelen dat hij heeft gekocht ‘voor zichzelf of nader te noemen meester’. Deze mogelijkheid wordt vooral benut door professionele handelaren die de bedoeling hebben het aangekochte door te verkopen aan een derde. Mocht dat lukken, dan wordt er een zogenaamde ‘akte de command’ opgesteld door de veilingnotaris, waarin is vastgelegd voor wie de afmijner heeft gekocht. Het voordeel daarvan is gelegen in de besparing van extra overdrachtskosten.

Akte van kwijting

In de algemene en bijzondere veilingvoorwaarden staat wanneer welk deel van de veilingkosten moet worden betaald. Zodra de koopsom en alle voor rekening van de koper komende kosten zijn voldaan, zal de notaris een zogenaamde ‘akte van kwijting’ opstellen, waarin wordt geconstateerd dat alles door de koper is betaald. De eigendom van het geveilde object wordt verkregen doordat de notaris een kopie (afschrift) van de proces-verbaalakten van de opbod - en afslagveiling , de akte van gunning en de akte van kwijting inschrijft bij het kadaster.

Risico's

Aankopen op een veiling is nooit zonder risico's! De spanning in de veilingzaal kan soms te snijden zijn en voor niet-professionele kopers kan het dan moeilijk zijn de zenuwen de baas te blijven. Wie niet over stalen zenuwen beschikt, doet er wellicht verstandig aan de hulp van een derde in te roepen (bijvoorbeeld een makelaar). Deze kan dan in opdracht afmijnen.

Maar er kunnen ook haken en ogen zitten aan het aan te kopen pand zelf. Is het verhuurd en zo ja, is de koper verplicht de huur voort te zetten? Rust er een aanschrijving op van de gemeente? Staat het pand op de monumentenlijst en is er wellicht sprake van technische gebreken? Raadpleeg daarom ingeval van twijfel steeds een deskundige!

Kosten

Op welke kosten moet een koper op een veiling rekenen? De kosten van een veiling bestaan doorgaans uit:

  • de overdrachtsbelasting (2% (voor woningen) dan wel 6% (voor bedrijfspanden) van de koopsom én de bijkomende lasten!)
  • notariskosten (deze komen voor een deel ten laste van de verkoper. Informeert u bij uw veilingnotaris naar de hoogte van het verschuldigde honorarium!)
  • eventueel omzetbelasting
  • kadasterkosten (deze kosten worden door het kadaster in rekening gebracht bij de notaris, die deze aan de koper zal doorberekenen)

Let op! Het is op een veiling niet mogelijk een financieringsvoorbehoud te maken! Wie het geveilde object gegund krijgt, is ook verplicht af te nemen!

Legitimatiebewijs en verklaring van financiële gegoedheid

Let op! De notaris zal van de inzetter en de afmijner verlangen dat zij zich legitimeren met een geldig legitimatiebewijs en dat zij een bewijs overleggen van hun financiële gegoedheid (een verklaring van de bank, waaruit blijkt dat zij over voldoende financiële middelen beschikken om de prijs en bijkomende kosten te kunnen betalen)!